生前贈与による不動産の所有権移転登記(名義変更)

1.不動産贈与登記とは

所有している不動産を無償で譲渡し、名義変更(贈与による所有権移転登記)をするのが、不動産贈与登記です。多くの場合、相続対策の一つとして、自らの生前に相続人へ贈与を行うために行われるものです。

自身の生前に贈与を行う(生前贈与)ことで、自らの意志により確実に財産を引き継くことができますが、贈与税等の負担について事前に良く検討することが大切です。贈与税は、相続税に比べて基礎控除の額が小さい上に税率が高いため、非常に高額になることあるからです。

たとえば、1,000万円の不動産を生前贈与すると231万円もの贈与税がかかります(暦年課税の場合)。これに対し、相続では基礎控除の額が大きいため、相続税がかかるケース自体が少なく、また、相続税がかかるときでも税率が低いことから、贈与の場合に比べて支払うべき税額が大幅に少なくなる場合が多いのです。

けれども、贈与の場合であっても、夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除や、相続時精算課税を利用することで、税金の負担を大幅に減らせるケースもあります。また、上記以外にも、贈与税の基礎控除額(110万円)をうまく利用することで、相続税対策につながることもあります。

2.不動産贈与登記の必要書類

1.不動産の登記済権利証(または登記識別情報通知書
2.贈与者の印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)
3.受贈者の住民票の写し
4.固定資産評価証明書(登記をする年度のもの)

この他に、登記原因証明情報、および司法書士に登記を依頼する際は、司法書士への委任状が必要ですが、どちらも司法書士が作成したものに署名押印をいただくことになります。

固定資産評価証明書は市役所(東京23区の場合は都税事務所)で取れますが、まずは固定資産税の納税通知書をお持ちくだされば、登記費用のお見積もりは可能です。

2-1.登記義務者の所有権登記名義人表示変更登記が必要な場合

登記義務者(贈与者、現在の所有者)の登記簿上の住所が、印鑑証明書に記載されている住所と異なる場合、贈与による所有権移転登記に先立ち、所有権登記名義人住所変更の登記をしなければなりません。その際は、住所変更の経緯が分かる住民票(戸籍附票)が必要です。

また、婚姻等により登記義務者の氏名が変わっている場合には、贈与による所有権移転登記の前に、所有権登記名義人氏名変更の登記を行います。このときは、氏名変更を証する登記原因証明情報として、戸籍謄本等が必要です。

2-2.贈与者(登記義務者)のご本人確認について

贈与者の方については、運転免許証、パスポート、住民基本台帳カード(住基カード、写真付き)等をご用意いただいた上で、司法書士によるご本人確認をさせていただきます。また、登記申請の必要書類(登記原因証明情報、登記申請委任状)への押印は実印によります。

3.不動産を贈与するときの贈与税について

ここでは、配偶者や子に不動産を贈与する前に検討すべきである、夫婦間で居住用不動産を贈与するときの配偶者控除および相続時精算課税について解説します。

ただし、分かりやすく制度の概要を説明することを目的としたため、厳密に言えば正しくない記述もあります。正確な内容を知りたい方は、国税庁「タックスアンサー」贈与税をご覧ください。

また、実際に贈与するかを判断するにあたっては、税理士、または税務署に事前相談することをお勧めします。

3-1.贈与税の計算と税率(暦年課税の場合)

後述する相続時精算課税を選択しない場合の、原則的な課税方法が暦年課税です。この計算方法は次のとおりです。

  1. まず、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額を合計します。
  2. 続いて、その合計額から基礎控除額110万円を差し引きます。
  3. 次に、その残りの金額に税率を乗じて税額を計算します。

税額の計算にあたっては速算表を利用するのが便利です。基礎控除額の110万円を差し引いた後の金額に税率を掛け、さらに控除額をマイナスすることで贈与税額が分かります。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,000万円超 50% 225万円

(例)贈与財産の価額の合計が1000万円の場合
  基礎控除後の課税価格 1000万円-110万円=890万円
  贈与税額の計算 890万円×40%-125万円=231万円

暦年課税の基礎控除を活用した相続税対策

相続税対策に時間をかけられるときは、基礎控除を目一杯に活用した生前贈与を毎年行うことが考えられます。毎年、110万円(または、それを少し超える金額)の贈与を繰り返し行うことで、贈与税がかかることなく生前贈与が可能となります。また、この方法によれば、相続財産そのものを減らすことが可能なのが(相続開始前3年以内の贈与を除く)さらなる利点です。

3-2.夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産(または居住用不動産を取得するための金銭)の贈与が行われた場合、贈与税を計算するのに際して、基礎控除110万円の他に、最高2,000万円までの控除(配偶者控除)ができるという特例です。

特例を受けるための要件は次のとおりです。また、同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

  1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  2. 贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産(または居住用不動産を取得するための金銭)であること
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産(または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産)に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

3-3.相続時精算課税

65歳以上の親から、20歳以上の子へ贈与をする際には、前述した暦年課税と、相続時精算課税とを選択することができます。

相続時精算課税での贈与税額の計算

相続時精算課税を選択した場合、その年に贈与を受けた贈与財産の合計額から2,500万円(特別控除額)を控除した後の金額の20%が贈与税額となります。したがって、贈与する財産が2,500万円までであれば贈与税はかからないことになります。

相続時精算課税が適用される贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありませんが、特別控除額の2,500万円は生涯を通じて贈与を受けた全ての財産についての合計額です。たとえば、今年1,500万円の贈与を受け、来年1,000万円の贈与を受ければ、それで特別控除額を使い果たすことになります。

相続時精算課税での相続税額の計算

贈与者(親)が亡くなったときには、贈与済みの財産の価額と、残された相続財産の価額の合計金額により計算した相続税額から、すでに納めた贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行います。

したがって、相続時精算課税を選択して生前贈与を受けても、相続により遺産を引き継いだとしても納めるべき税額(贈与税と相続税の合計)に損得は無いように思えますが、ここで注意すべき点があります。

相続時精算課税を選択する際の注意事項

相続税がかかることが明らかな場合、暦年課税による110万円の基礎控除を生かして、複数回の贈与を行った方が相続税額を抑えることができることになります。暦年課税による贈与の場合、相続開始前3年以内のものを除き相続税の課税対象にならないため、相続財産そのものを減らせるからです。

また、相続税を計算する際の贈与財産の価額は贈与時の価額とされているため、贈与の後に財産の価額が下落した場合、相続時精算課税を選択したことによって支払うべき相続税額が増えてしまう場合もあります。

結局、相続税がかかる場合であって、相続時精算課税を選んだ方が得になるのは、「贈与財産の将来価値が大幅に上昇すると見込まれる」などのケースに限定されると思われます。

一方、相続税がかからない場合であって、生前贈与をする財産の価額が2,500万円までであれば、相続時精算課税を利用することによるデメリットは無いと考えられます。ただし、近い将来、相続税の税制が改正されることで、現行の税制では相続税がかからなかった方についても、改正後には課税されることになるかもしれません。

いったん相続時精算課税を選択してしまうと、後になって通常の課税方法(暦年課税)に変更できないので慎重な判断が必要です。

4.不動産登記の管轄法務局(登記所)

贈与や相続などによる不動産登記は、登記申請書とその添付書類を、不動産所在地を管轄する法務局(登記所)に提出して行います。ご参考までに、当事務所の周辺地域の管轄法務局を掲載します。

ただし、現在では、登記をする法務局に行かなくても、インターネットによるオンライン登記申請(または、郵送による登記申請)が可能ですから、日本全国どこにある不動産の登記についても、千葉県松戸市の高島司法書士事務所へご依頼いただくことができます。

不動産の所在地 管轄法務局
千葉県 松戸市 流山市 千葉地方法務局 松戸支局 (松戸市)
市川市 鎌ヶ谷市 浦安市 千葉地方法務局 市川支局 (市川市)
柏市 我孫子市 野田市 千葉地方法務局 柏支局 (柏市)
船橋市 八千代市 千葉地方法務局 船橋支局 (船橋市)
東京都 千代田区 中央区 文京区  東京法務局 (千代田区)
葛飾区 足立区 東京法務局 城北出張所 (葛飾区)
北区 荒川区 東京法務局 北出張所 (北区)
台東区 東京法務局 台東出張所(台東区)
豊島区  東京法務局 豊島出張所 (豊島区)

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